Juridique

Contrat de bail commercial : ce qu’il faut savoir !

Vous exploitez un fonds de commerce, industriel ou artisanal dans le cadre d’un bail commercial ? Sachez, qu’en tant que locataire commerçant, industriel ou artisan, le bail commercial a pour mission principale d’assurer votre protection. Il vous accorde, en outre, la stabilité nécessaire au bon fonctionnement de votre activité.

Quelles conditions dois-je remplir pour bénéficier du statut des baux commerciaux ?

Pour pouvoir signer un bail commercial, vous devez :

• Louer un immeuble ou un local dans lequel le fonds de commerce est exploité OU qui est accessoire à l’exploitation du fonds de commerce ;
• Posséder un fonds de commerce, industriel ou artisanal ;
• Etre immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Je souhaite étendre le statut des baux commerciaux. Cela est-il possible et, si oui, sous quelles conditions ?

Il n’y a pas de formalisme particulier à respecter en matière de bail commercial.

Toutefois, les baux dont la durée excède 12 ans et les baux de débit de boissons doivent obligatoirement être rédigés par un notaire.

Sachez qu’il n’y a pas nécessairement besoin d’être commerçant, industriel ou artisan pour signer un bail commercial. Si vous êtes artiste affilié au régime de la Caisse de sécurité sociale, si vous dirigez une auto-école ou si vous avez un statut d’établissement scolaire, vous pouvez aussi y recourir.

Quelles indications spécifiques doit contenir le bail ?

La nature de votre activité doit clairement être mentionnée sur le bail commercial.

Vous devrez également respecter la destination des lieux, même si le bail commercial peut prévoir un changement d’activité.

Le bailleur peut aussi accepter que son locataire change d’activité ou en exerce une autre, complémentaire à son exploitation principale.

Comment est réglementé le statut des baux commerciaux ?

Le loyer n’est pas réglementé par le statut des baux commerciaux. Seules les parties peuvent en déterminer le montant, ainsi que ses modalités de paiement.

Un bail commercial peut prévoir le versement par le locataire d’un dépôt de garantie et d’un pas de porte.

Par ailleurs, le bailleur devra établir un inventaire précis et détaillé pour demander au locataire de s’acquitter de dépenses spécifiques.

Cet état récapitulatif des charges locatives devra être également annexé au bail commercial. Devront également être annexés au bail commercial un état des lieux et, en cas de travaux éventuels, un état prévisionnel des travaux.

À quelles obligations est soumis le bailleur ?

Comme dans le cadre d’un bail d’habitation classique, l’entretien du local loué incombe au bailleur.

Les réparations les plus importantes touchant à la structure de l’immeuble ou aux équipements indispensables à l’exploitation des locaux sont également à la charge du bailleur.

Sachez toutefois que l’entretien du local n’est pas obligatoire et que le contrat de bail commercial peut y déroger.

Quelle est la durée classique d’un bail commercial ?

Un bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans. C’est un critère impératif et il n’est pas possible d’y déroger. Cela étant des durées plus longues peuvent être autorisées, comme 12 ans, par exemple.

Quant aux durées plus courtes, elles s’intègrent dans le champ des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux. Sous conditions, il est ainsi possible de signer un bail dérogatoire pour une durée maximale de 3 ans.

Je souhaite renouveler mon bail commercial. Cela est-il possible ?

Oui. Arrivé à son terme, un bail commercial peut être renouvelé pour une durée minimum de 9 ans. Toutefois, vous devez être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier de ce droit.

Mais il n’est pas non plus possible de prévoir une clause privant le locataire de son droit au renouvellement.

Enfin, si, arrivé au terme de votre bail commercial, votre bailleur ne vous a pas donné congé ou si vous n’avez pas formulé de demande expresse de renouvellement, votre bail commercial peut être tacitement prolongé. Dans ce cas, votre bail est prolongé pour une durée indéterminée.

J’aimerais mettre en œuvre mon droit au renouvellement. Comment dois-je faire ?

Des obligations différentes incombent au bailleur et au locataire.

Le bailleur : Six mois avant l’expiration du bail, votre bailleur doit vous adresser une demande de congé avec son offre de renouvellement. Cette offre doit être formulée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous souhaitez accepter le renouvellement, vous n’êtes contraint à aucune formalité particulière.

Le locataire : Si votre bailleur ne vous a pas signifié votre congé, vous pouvez demander le renouvellement de votre bail commercial. Pour cela, vous devez envoyer à votre bailleur une demande notifiée par acte d’huissier dans les 6 mois précédant l’expiration du bail commercial.

Votre bailleur dispose alors de 3 mois pour réagir et, éventuellement, refuser votre proposition. Si tel est le cas, il devra également vous adresser sa réponse par acte d’huissier. Si vous n’avez pas de nouvelles de sa part, vous pouvez considérer que son silence vaut acceptation

Je souhaite quitter les locaux que je loue. Puis-je céder mon bail commercial ?

Oui, c’est possible. Toutefois, la commune sur laquelle vous êtes établi disposant d’un droit de préemption, il conviendra de le purger avant d’envisager ce projet. Par ailleurs, sachez que, même s’il n’est pas possible de vous priver de votre droit de cession de votre bail commercial, votre bailleur peut souhaiter l’encadrer en prévoyant, par exemple, un agrément préalable.

Puis-je tout de même résilier mon bail commercial avant son terme ?

Même si la règle reste que le bail commercial prend fin à l’issue de la période de 9 ans, sauf prorogation ou prolongation, il existe 3 exceptions :

• À l’expiration de chaque période de 3 ans. Vous pouvez alors mettre fin à votre bail commercial en ayant pris soin de prévenir votre bailleur par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception 6 mois à l’avance. Votre bailleur récupérera alors ses locaux sans avoir à vous verser d’indemnité.
• Si l’une des parties ne respecte pas ses obligations contractuelles
• Si le locataire part en retraite, devient invalide ou décède.