- Quel est l’intérêt de la création d’une SCI ?
La SCI présente plusieurs intérêts comme celui de faciliter la transmission du patrimoine immobilier pour organiser une succession et éviter une indivision entre les héritiers ou encore pour transmettre aux enfants sans droits de succession (ou droit faible) tout en conservant la gestion (dont les fruits de la location).
La SCI permet aussi de protéger le patrimoine de ses associés car elle possède une personnalité morale et un patrimoine qui lui est propre. Ainsi, en cas de difficulté, les créanciers devront d’abord solliciter la SCI avant de pouvoir se retourner contre les associés. Enfin, La SCI est un outil qui permet de réaliser à plusieurs un investissement immobilier et de mutualiser les charges ou les besoins de financement en phase de démarrage.
Nous rencontrons beaucoup de montage dans lequel le dirigeant achète l’immeuble permettant l’exploitation, au travers d’une SCI. Ce montage a pour but notamment de financer l’achat par le paiement des loyers versés par la société d’exploitation. Ce montage a également pour but de protéger le patrimoine immobilier des risques que représentent une activité économique tout en assurant la transmissions de l’immobilier.
- Quels sont les différents régimes ? et Quel peut être l’impact sur la fiscalité personnelle ?
Il existe deux régimes : la SCI à l’IR qui est dite « transparente », c’est-à-dire que les bénéfices sont directement imposés dans les mains de chaque associé en fonction de leur détention du capital dans leur catégorie de revenus (Revenus fonciers pour un particulier, BIC pour une personne morale) et la SCI à l’IS. Dans ce dernier cas, c’est la société qui s’acquitte de l’impôt sur les sociétés (à un taux plus faible et surtout une base d’imposition plus faible). Les gérants ne seront imposés personnellement que dans le cadre d’une distribution de dividende (flat taxe ou barème progressif de l’impôt).
Nous avons souvent la question « devons-nous créer une SCI à l’IR ou à l’IS » ? il n’y a pas de réponse type mais je dirai que si l’on se place du seul point de vue fiscal, l’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement mais est fortement taxée à la cession de l’immeuble. Aussi, si l’objectif est de garder le bien indéfiniment, l’option pour l’IS semble plus approprié si la tranche d’imposition des revenus est élevée. Mais surtout cela permet de reporter le paiement de l’impôt après le remboursement de l’emprunt et pas en même temps.